Plan de bornage et cadastre : quelles différences ?

Le plan de bornage (pose de bornes pour délimitation de propriété) et le plan cadastral (arpentage et repères parcellaires) sont tous les deux alimentés par les travaux d’un géomètre-expert. Celui-ci est par ailleurs habilité à établir un document d’arpentage, anciennement appelé document de modification du parcellaire cadastral (DMPC), obligatoire dans le cadre de tout changement de limites de propriétés (divisions, lotissements, partages, échanges, etc.). Les deux sont donc liés, s’agissant de la connaissance foncière.

C’est avant tout leur statut juridique qui différencie les deux documents : le plan cadastral est un document administratif, informatif et à caractère fiscal car il a vocation à définir l’assiette des impôts fonciers. Ne faisant pas l’objet de pose de bornes physiques, il ne garantit pas les limites de la propriété mais en livre uniquement une représentation graphique. Il est donc moins précis que le plan de bornage et n’est pas une preuve de la propriété foncière d’un terrain.

A l’inverse, le plan de bornage matérialise physiquement les limites d’une propriété sur un terrain donné, suite à l’intervention d’un géomètre-expert. Il donne les informations sur la limite bornée, les coordonnées des sommets, la superficie réelle d’un terrain. Seul le plan de bornage, associé au procès-verbal de bornage du géomètre-expert, garantit les limites de propriétés et la superficie réelle d’un terrain. Si les bornes ou repères venaient à disparaître, ce plan est alors indispensable pour retrouver ou rétablir les limites du terrain. Le plan de bornage prévaut donc toujours sur le cadastre.

Pour être opposable à un tiers en cas de contestation de propriété, un plan de bornage doit avoir été préalablement publié au service de publicité foncière. Cette démarche reste facultative et est réalisé par le notaire.

Le « bornage » ou plan de bornage est une opération de délimitation foncière légale et permanente. Elle permet la définition, la matérialisation puis la conservation d’une limite entre des terrains privatifs contigus. Obligatoirement réalisé par un géomètre-expert, le bornage d’un terrain s’effectue de manière contradictoire, en application de l’article 646 du Code civil.

Le bornage, limites physiques officielles et légales d’une propriété

Le bornage consiste à positionner des repères matériels, dits bornes, qui permettent de visualiser et faire respecter les limites officielles d’une propriété. Les propriétaires des terrains contigus doivent être présents au moment de la pose de ces repères, et les accepter.

Le plan de bornage fixe de cette manière les contenances des parcelles, ainsi que leurs limites. Ces bornes sont désormais autant physiques que numériques, puisque géoréférencées systématiquement.

Le plan de bornage, un document juridique réalisé par un expert, le géomètre

Le bornage n’est pas obligatoire, sauf si l’un des propriétaires en fait la demande. Cette délimitation foncière doit être réalisée par un géomètre-expert, seul professionnel habilité à la réaliser, et qui intervient en tant qu’expert de justice.

Irrévocable une fois réalisé, le plan de bornage peut être obtenu de deux façons :

• dans les actes notariés qui ont été remis lors d’une vente,
• ou à défaut, dans les archives des géomètres-experts, qui ont une obligation de conservation de leurs travaux.

Vous pouvez aussi consulter toutes les informations cadastrales et de bornage d’un terrain sur notre outil de cartographie foncière. Le plan de bornage est disponible auprès du géomètre-expert qui l’a réalisé : son nom et le numéro de dossier est aussi indiqué sur notre outil.

Le bornage, une réalisation amiable ou judiciaire, une validité permanente

Plusieurs cas de figure peuvent intervenir en vue de réaliser un plan de bornage :

• Le bornage amiable est réalisé par un géomètre-expert à l’initiative d’un propriétaire demandeur, et son voisin accepte la démarche.
• Le bornage judiciaire revient à demander à un juge d’obliger son voisin à un bornage, via un géomètre-expert. Cela peut s’expliquer par un désaccord sur la limite séparative ou tout simplement le refus de réaliser un bornage amiable.

Le plan de bornage, pour être valable, doit être signé par tous les propriétaires contigus d’un terrain, lors de sa réalisation. Il ne peut plus être contesté ensuite et ne peut faire l’objet d’un nouveau bornage par un juge.

Les différences entre bornage et cadastre, l’utilité du bornage

Le plan de bornage est différent du cadastre par sa réalisation et par son statut, bien qu’il soit extrêmement lié, notamment via les modificatifs cadastraux (DMPC). Plusieurs situations peuvent conduire à devoir disposer d’un plan de bornage. On peut en avoir besoin au moment d’une succession. Les situations les plus fréquentes où un propriétaire peut faire borner son terrain est le plus souvent la réalisation de travaux (clôture, plantation, division, etc.), ou la vente d’une propriété foncière bâtie ou non.

Le PLAN CADASTRal

Le plan cadastral est l’un des éléments qui compose le cadastre. Le cadastre est un ensemble de plans administratifs qui permettent d’identifier toutes les propriétés immobilières présentes dans chaque commune de France. Que trouve-t-on dans un plan cadastral ? Quelle est son utilité ? Est-ce possible de le consulter ? En quoi est-il différent d’un plan de bornage ? Nous répondons à toutes ces questions pour que vous deveniez incollable sur le plan cadastral.

QU’EST-CE QU’UN CADASTRE ?

Le cadastre est un document administratif, créé par Napoléon Bonaparte en 1807, qui a pour but de recenser et identifier toutes les propriétés foncières (bâtiment, maison, terrain, etc.) présentes au sein d’une commune.

Au début du 19ème siècle, le cadastre avait pour principal objectif de répartir de façon plus équitable les impôts fonciers.

Aujourd’hui, ce document permet principalement le calcul des impôts locaux, tels que la taxe foncière ou la taxe d’habitation. Le cadastre est composé de deux éléments : le plan cadastral et la documentation littérale.

Le plan cadastral

Le plan cadastral est un document qui représente graphiquement une commune. Il établit la liste de toutes les propriétés foncières présentes au sein du territoire français, et montre l’emprise au sol des différents bâtiments construits.

De façon très simple, un plan cadastral est un plan dessiné qui représente les différentes parcelles de terrain présents au sein d’une commune et leurs numéros associés.

Ce document permet de visualiser les limites d’un terrain et sa forme générale. Cette représentation des parcelles cadastrales aide à repérer les clôtures, ainsi que les murs mitoyens ou privatifs, identifiables grâce à différents symboles graphiques.

Il est également fréquent que le plan cadastral indique certains détails qui facilitent la compréhension des plans : routes principales, fossés, cours d’eau, etc.

La documentation littérale

À l’inverse du plan cadastral, qui est un document graphique, la documentation littérale est un document écrit.

Ce que l’on appelle la documentation littérale est, pour faire court, la base de données officielle des informations foncières du territoire français. Cela comprend plusieurs documents comme les fichiers fonciers standards, la matrice cadastrale, des feuillets récapitulatifs ou encore des listes issues des applications Visu DGFiP Multicritères et Requêtes foncières.

Cette base de données recense notamment : 

• Les biens de chaque propriétaire dans chaque commune
• L’identité des propriétaires actuels et précédents d’une parcelle
• Toutes les informations liées à une parcelle de terrain (sa valeur, sa surface, son adresse, les mutations subies au fil des années, etc.)
• Les dénominations nécessaires à l’adressage (désignations des rues, des lieux-dits, des voies ferrées, des autoroutes, des rivières, etc.)
• Etc.

Contrairement au plan cadastral, ces informations ne sont pas consultables par toute personne qui en fait la demande.

A QUOI SERT UN PLAN CADASTRAL ?

Si le plan cadastral a avant tout un intérêt fiscal, il peut également se montrer très intéressant pour un particulier dans certaines situations.

Pour l’administration

La première fonction du cadastre est de permettre le calcul des impôts locaux : taxe foncière, taxe d’habitation et taxe professionnelle.

Ces documents intéressent également les archéologues et les historiens. En effet, le cadastre aide à reconstruire l’histoire d’une ville et son évolution au fil des années. Ces plans qui mettent en avant l’évolution des terrains et des constructions permettent de se rendre compte et de retracer la modernisation, ou l’abandon, de certains territoires.

Pour un particulier

Au cours de votre vie, le plan cadastral peut s’avérer intéressant dans plusieurs situations. Par exemple, il est recommandé de consulter le plan cadastral de sa parcelle de terrain dans les cas suivants :

• Avant de réaliser un achat immobilier : un extrait du plan cadastral est généralement fourni par les agents immobiliers, aux futurs acquéreurs d’un bien immobilier ou d’une parcelle de terrain. Cependant, si vous achetez une maison ou un terrain à bâtir à un particulier, ou si votre agent immobilier ne vous fournit pas le plan cadastral, il est conseillé d’en faire la demande pour connaître les limites exactes de sa future propriété et de ses éventuelles constructions existantes, avant de s’engager.
• Avant de commencer des travaux de construction, de rénovation ou d’agrandissement : le plan cadastral vous permettra de visualiser et de connaître les délimitations exactes de votre parcelle et des constructions existantes sur ce terrain. Ce plan est d’ailleurs une bonne base pour réaliser un plan de masse d’architecte, qui sera nécessaire pour déposer une demande de permis de construire.
• Afin de vérifier des informations fiscales : consulter le plan cadastral vous offre la possibilité de vérifier vos informations fiscales. Si vous constatez une incohérence entre les informations inscrites dans le plan cadastral et dans votre avis d’imposition, vous pourrez alors faire une réclamation.

QUELLE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE UN PLAN CADASTRAL ET UN PLAN DE BORNAGE ?

Attention, le cadastre n’est pas un titre de propriété en tant que tel. Ce document a une vocation fiscale, mais il n’a aucune valeur juridique. C’est le point principal de différenciation entre un plan cadastral et un plan de bornage.

En effet, le plan de bornage est réalisé par un géomètre expert. Ce dernier prend des mesures qui permettent de définir, matérialiser puis conserver les limites d’un terrain. Le bornage permet donc de fixer la limite exacte entre deux terrains.

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Le plan de bornage est bien plus complet et précis que le plan cadastral. Par exemple, de nombreuses informations, telles que les bornages ou les droits de passage, ne figurent pas dans un plan cadastral. En soit, ce dernier n’est qu’une représentation graphique approximative d’une parcelle.

Au niveau juridique, c’est toujours le plan de bornage qui prendra le pas sur le plan cadastral. Si un litige intervient avec votre voisin, le plan cadastral ne fera pas valoir vos droits. Il faudra faire intervenir un géomètre expert qui se chargera du bornage de votre terrain.

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